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图说：长宁区新天地河滨花园小区环境优美 新民晚报记者 杨玉红 摄（下同）

走进长宁区新天地河滨花园，首先看到的是苍翠的树木、整齐的草坪，房屋立面干净大气，小区内设施完好，环境干净整洁，如花园般舒适、宜人，让人很难想到这是一个已经交付十余年的小区。是什么让这个小区实现了“冻龄”？经过记者一番调查，得出的结论是“好服务”及其背后的一套“好机制”。

摊开账，让业主明白消费

新天地河滨花园建于2011年，有居民1025户，要管理好这样规模的小区颇具挑战。在小区绿化带旁，记者发现垃圾分类点，这里有个不起眼的洗手池，这是实行生活垃圾分类后物业公司特别设置的，这个细节体现了物业服务上的用心。

“2011年，小区物业费是2.05元/平方米。自2015年起，调整为2.86元/平方米，其中，业主支付2.5元/平方米、小区公共收益贴补0.36元/平方米，物业公司承诺五年内不调价。”负责小区物业服务的古北物业经理黄驾飞介绍，2020年合同期满后，经测算，古北物业再次向业委会提出“物业费调至3.2元/平方米，其中，业主支付2.95元/平方米、小区公共收益贴补0.25元/平方米”的申请。黄驾飞介绍，过去五年人工成本增加；小区使用近10年，共用部位“小修小补”增多，支出增加明显；按照新修订的《上海市住宅物业管理规定》，小区公共收益主要用于补充维修资金，即60%补充专项维修资金、40%补充物业服务费，这使得小区公共收益用于补贴物业服务费不足的部分下调到了0.25元/平方米。

收到调价申请后，业委会即与居委会、物业公司磋商。“物业公司需要向业主摊开账本，说明哪些运营成本增长了。”小区业委会主任戴锦斌说，他们要求物业公司在每幢楼大堂张贴海报，公示前后各项支出对比。同时，业委会和物业公司调研了同一区域的多个小区。在说明会上，戴锦斌介绍，业主应充分了解不同小区的物业服务品质，进行理性比较。物业服务费如果不调整，就将意味着物业企业只能降低服务标准。

“牵好手”，让业主来决定

“物业费调价是非常敏感的话题。”居民区党总支书记金晓君直言，在物业费调价期间，居委会努力做到“两手牵”，一手牵好业委会、一手牵好物业公司；同时，监督业委会做好“两手牵”，一手牵好业主，一手牵好物业公司；还要指导业委会监督物业公司公开物业费收支账本，解答居民的疑惑。

在磋商物业费过程中，“三驾马车”还推出了一系列增值服务。黄驾飞介绍，每年春节前，物业公司聘请专业团队为业主清洗外窗玻璃；每周日定为“物业经理接待日”，接待业主并解答业主提出的问题；面向小区内30多名80岁以上老人，提供免工时维修；上下班高峰期，安排专人引导居民车辆进出、停放，规范小区内车辆停放管理。

金晓君说，“三驾马车”深入听取业主们的不同声音，做好解释说明。在物业费调价方案开票环节，还特邀持不同意见的业主代表到现场监票。“最终，84.5%业主投了‘赞成票’，调价方案成功通过。”

据古北物业介绍，随着各项管理服务成本的上涨，该公司服务的中高档住宅项目中，70%以上都曾调涨过物业费，余下的项目也通过公共收益贴补等措施实现了收支平衡。

新民晚报记者 杨玉红

【名词解释】物业服务费的酬金制计费方法是指在预收的物业服务资金中网上股票配资平台排名，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足部分均由业主享有或者承担。